よくある質問

管理組合とは、区分所有者全員で組織されていて、マンションの敷地や建物・共用部分・付属施設など・区分所有者の共有財産を維持管理する機関です。

主な管理業務としては、管理費・修繕積立金・組合運営費・その他駐車場使用料や専用使用の許可された専用使用料(専用庭やルーフバルコニー等)など徴収すべき金銭の収納や保管などの出納業務があります。
また、管理組合の予算案、事業計画の作成や収支状況の報告など会計業務の事務報告をします。
それ以外の維持管理業務として、日常清掃や定期清掃などの清掃業務・設備保守点検や各種法定点検および検査の実施などの業務があります。
更に、長期修繕計画の立案業務や日常的な修繕業務があります。
マンションの管理運営には、専門的な知識が必要となる場合が多く、実際にはその業務の一部または全部を管理会社に委託している場合があります。

管理組合は、区分所有者全員で組織されていますが、自治会は、町内会とも呼ばれ、同じ地域で居住する住民の互いの親睦を図るとともに地域生活の向上を目的とした組織となっています。

そのため、自治会に関しては、賃借人も組織の一員となりますので、賃貸する場合には、自治会加入についても、ご説明をして頂くことが望ましいです。
それぞれ組織の運営方法が異なることため、加入の有無についても、希望者のみであったり、マンション一括加入であったりと様々ですので、管理会社にご確認ください。

総会とは、マンション全体の維持・管理の内容などについて、管理組合としての意思決定を行うために開催する最大イベントです。

総会の開催は理事長が区分所有者全員に呼びかけて開催します。
総会は会計報告・業務報告・予算案及び業務計画案を決議することから、毎年一定時期に開催する必要があります。
また、定期的に開催する総会の他に、総会で決議すべき事項が発生した場合には、理事会の決議を受け、臨時総会を開催することができます。
総会の成立要件は区分所有法では定められていませんが、標準管理規約では議決権総数の半数以上の組合員の出席を条件としています。(書面や代理人による議決権の行使は出席とみなされます)
議事の決定方法は基本的には過半数の多数決です。
しかし、規約の変更などの重要な事項については、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の賛成が必要です。
また、区分所有者全員の書面による合意があったときは、集会の決議があったものとみなされます。

管理組合が主体となって、選任することが望ましいとは思いますが、多くのマンションでは、設立総会時において、輪番制でのご提案をさせていただいております。

以後、管理組合にとって、最善の選任方法があれば、都度、管理組合の総会において変更・決定することは可能です。

オーヴィジョンマンションの標準管理規約には、2年を任期としております。

ただし、管理規約は、管理組合の総会の特別決議において、変更することは可能ですが、日常の業務など、基本的には、管理会社に委託しますので、皆様のお手をわずらわせるようなことはあまりございません。

マンションの収容人数が50名(店舗があり、不特定多数が出入りある場合は、30名)以上あるマンションでは、防火管理者の選任が義務付けされています。

防火管理者は、防火管理者資格講習の過程を修了した者が、火災の発生を未然に防止し、火災が発生した場合には、その被害を最小限に留めるよう、最善の対策を日頃から講じておく役割を担っています。

防火管理者の業務

• 消防計画の作成
• 消火、通報および避難訓練の実施
• 消防の用に供する設備防火管理者は下記のような防火管理上必要な業務を行います。
• 火気の使用または、取扱に関する監督
• 避難または防火上必要な構造および設備の維持管理
• 納人員の管理員
• その他は防火管理上必要な業務

以上の業務となっていますが、当社にて、書類の作成・提出などのお手伝いさせていただきます。

1,000万円以上の残高がある場合には、通常総会に合わせて、預金の分散化をご提案しております。

単純に他行の普通預金口座だけでなく、利率の高い、定期預金の開設などを推奨しております。
なお、管理組合によって、要件を満たせば、住宅金融支援機構が発行する、住宅債券(すまいる債)を購入することも可能です。

管理会社へご連絡いただければ、所定書式に記名押印した書類と平面図を添付し、受付した翌日には発行することが可能です。

その書類を警察署や、ディーラーさんへお渡しください。
なお、発行手数料は、無料です。

工事内容・工期・作業時間などを管理組合に対して届出を行い、理事会の承認を得る事が必要です。

届出書類の書式は管理組合によって異なる場合がありますので必ず管理会社または理事会に確認する必要があります。
リフォーム工事をする場合は必ず管理規約を確認する必要があります。
リフォーム工事に使用可能な材料やその仕様が管理規約により制限されている場合があります。(例：フローリング施工が禁止されている場合やフローリング材の遮音等級に定めがある場合など)
更に、電気容量の増加はマンション全体とのバランスがありますので必ず電力会社または管理会社に確認して下さい。

昨今の標準管理規約においては、各住戸に附属する窓枠・窓ガラス・玄関扉などは、共用部分での位置付けのため、改良工事を行う上では、管理組合の責任と負担で計画修繕として実施する必要があります。

ただし、管理組合が、計画修繕としての工事を実施出来ない場合は、各区分所有者の責任と負担において、実施することができるようになっています。
つまり、2重サッシへの変更は可能となっていますが、各マンションにより、取り決めが異なることもありますので、管理会社へ一度確認してみてください。

管理費は、管理組合がマンションの敷地や建物、附属施設などの維持管理を行なうために必要な費用で、組合員が管理組合に納めるものです。

管理委託費は管理組合が、管理会社に管理業務を委託している場合に管理会社に支払う費用であり、管理費から支払われます。

管理会社に対しては、賃借人の氏名・連絡先などを書面にてご提出いただくことや、賃借人といっても、マンションの管理規約を遵守していただく必要がありますので、その誓約書のご提出等があります。

保険会社により、多少異なりますが、共用部分や管理組合共有の財産に対する下記の項目について、保険に加入しています。

基本部分

• 火災・落雷
• 破裂・爆発
• 騒じょう・集団行動・労働争議に伴う暴力
• 建物外部からの物体の落下・飛来・衝突・倒壊
• 風・ひょう・雪災
• 盗難　
• 破損・汚損損害

特約部分

[施設賠償責任保険(建物管理賠償責任保険)]

共用部分の設備により、マンション居住者や第三者に被害を与えた場合の特約

[個人賠償責任保険]

マンション居住者個人が、マンション居住者や第三者に被害を与えた場合の特約

[地震保険特約]

地震・噴火・津波を原因とする火災・損壊・流失によって建物が損害を受けた場合の特約
物件の地域性や設備により、特約として付保しています。

[水害危険担保特約]

共用部分が、集中豪雨などにより、床上浸水または地盤面から45cmを超える浸水が発生した場合の特約

[設備損害担保特約]

エレベーターや給排水設備などの設備に生じた電気的・機械的な事故が発生した場合の特約

個人賠償責任保険については、管理組合の共用部分の保険特約にて、一括して加入しております。

しかし、1戸あたりの保険金上限は、3,000万円となっているため、それ以上の補償が必要なお客様については、個人で加入する保険の特約にて、付保することをお勧めします。

オーヴィジョンマンションの駐車場の運用としては、空き区画が発生した場合は、抽選制を基本に対応しております。

空き区画が発生した都度、掲示板等で、皆様に告知を行い、マンションの駐車料収入に影響が出ないように対応をさせていただきます。

決められた場所以外に止めない

消防車や救急車、パトカーなどの緊急車両が通れない場合や、ゴミ収集車が入れない場合があります。

例え短時間であっても、決められた場所以外には、車・バイク・自転車などを止めないようにしましょう。
止むを得ず一時的に駐車する場合は、部屋番号と連絡先を記入した紙を見えるように貼り(置き)ましょう。

子供を駐車場で遊ばせない

出入りする車両との接触事故や機械式駐車場にはさまれる事故が発生する場合があり、大変危険です。

また駐車している車を傷つけるなどのトラブルも発生しますので、絶対に子供を駐車場で遊ばせないようにしましょう。

分別方法を守る

かならず各自治体のルールを守ってください。
間違った出し方をすると、マンション全体のゴミの収集を断られることがあります。
ゴミの出し方は、お子さんを含め家族全員が理解しておくことが大切です。

危険物は安全に

ハサミ・包丁・破損したガラスなどは、危なくないように厚紙などで包み、必ず「キケン」と上書きしましょう。
ガスボンベ、スプレーなどは必ず使い切り、穴を開けて出して下さい。
竹串は、ゴミ袋が破れないように折って紙に包んで捨てましょう。

生ゴミは水気を切って

生ゴミはよく水気を切り、袋の下に新聞紙を敷くなどの工夫をしましょう。
水気を十分に切ることが、悪臭の防止になります。
ゴミ袋から水分が流れ出ると、廊下などを汚します。

油の処分

廃油は袋にそのまま入れて捨ててはいけません。
新聞紙やキッチンペーパーに吸い込ませ、紙袋に入れて捨てましょう。
また、市販の凝固材を使用するのもお勧めします。
排水口には絶対に流さないで下さい。
排水管が詰まる原因となります。

※不明な場合は、管轄している自治体や管理員・管理会社にお問い合わせ下さい。

※ゴミ出しは、一人ひとりマナーを守ることにより、ゴミ置き場を気持ちよく利用できるだけでなく、管理員・清掃員の負担も減り、別の場所の清掃が出来るなどのメリットもあります。ゴミ置場が荒れていることにより、空き巣などに狙われやすくなることもあります。(管理がいい加減なマンションは空き巣に入り易いと思われてしまいます)

居住者全員で協力をし、清潔で安全な環境を維持しましょう。

通常、マンションで飼育の出来るペットの種類や大きさには制限があります。
必ず管理規約や使用細則を確認しましょう。

管理組合がペットの登録を義務付けている場合は、管理会社に連絡のうえ必ず登録をしましょう。
ペットの鳴き声や匂い・抜け毛の為に、他人に思いも寄らない迷惑をかける場合があります。
他の居住者への配慮を忘れないようにしましょう。

マンションでは、ピアノやステレオ、子供が走り回る音はもちろんのこと、ドアや窓の開閉音、掃除機・洗濯機のモーター音といった生活音が思わぬ音となって上下階や左右の住戸へ響くことがあります。
音のトラブルを防止するためには、つぎのことに注意しましょう。

隣近所とのコミュニケーション

常日頃から隣近所とのコミュニケーションを大切にし、近所の方々への心配りを忘れないでください。好ましい近隣関係は、トラブルの防止に役立ちます。

時間帯に配慮

ピアノや楽器の演奏は、早朝や深夜など、他人への迷惑になりそうな時間帯を避けましょう。
管理規約や使用細則などに演奏時間帯の規定がある場合は遵守しましょう。

音を伝えない配慮

特にピアノは、壁からできるだけ離して置き、建物自体に音の振動を伝えないように工夫しましょう。
ピアノを置く位置が壁から近い場合は、壁との間に厚手の カーテンをつるす、つい立を立てる、ピアノの下に専用の敷物(防振ゴム製など)を敷く、演奏中は窓とカーテンを閉めるなどの配慮をして下さい。
ステレオも同様にして下さい。
また、防音対策として専門家に相談するのも良い方法です。(リフォーム工事が伴う場合は管理会社に確認をして下さい)

取扱に配慮

ドアや窓の開閉は手荒くしないようにしましょう。意外と音が響くものです。

管理会社では、各住戸のマスターキーは作成しておりませんし、持っておりません。

賃貸マンションとは違い、各住戸のマスターキーは、作成しておりませんので、紛失時や緊急時の際にも、管理会社が、各部屋を開けることはできません。
紛失時や緊急時のためにも、親族の方へスペアキーをお渡しするなどのご対応をお願いいたします。
なお、スペアキーの作成については、鍵業者へ、鍵情報をお伝えし、作成しして頂くことになりますが、ご不明な点は、管理会社へお問い合わせください。